担架过户220万房产只卖70万，法院判撤销：趁危低价合同法律不认 | 林冰律师

【圳品律所·私人财富与婚姻家事】据公开报道，上海一对年近八旬的老夫妻陷入一场房产骗局：市值220万余元的房子，被中介以70万元低价“养老”名义劝卖，其中患病卧床的妻子甚至被担架抬着办过户。虹口区人民法院最终判决撤销合同。林冰律师以这一真实事件为由头，拆解民法典如何保护危困中的老人。

上海这对老夫妻，李先生多年前确诊阿尔茨海默症，持有精神残疾二级残疾证；女儿常年在国外，家里长期由张女士照顾。2025年，张女士又查出恶性肿瘤，卧床不起。

房产中介何某、金某得知情况后，频繁上门送饭、嘘寒问暖，顺带劝老人把名下房子卖了“养老”。2025年5月，张女士再次住院并收到病危通知书。6月2日，李先生代着重病卧床的张女士，与中介的前同事吴某签下合同——一套税务核定价220万余元的房子，成交价仅70万元，先付1万元定金。第二天，张女士被救护车抬着、躺在担架上办完了过户。

过户不到一周，中介将二老送进苏州一家养老院；次日凌晨，张女士去世。养老院察觉交易异常报警，远在国外的女儿赶回国，与父亲一同将买家吴某告上法庭。

买方吴某辩称：老人自己说过女儿在国外、要卖房养老；他经中介介绍、钱已付；合同也过了户，应是真实意愿。乍听之下，似乎你情我愿。

法院为何不认“自愿卖房”

民法典第一千一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，吴某的三点抗辩，法院逐一驳回。

说“老人自愿”——张女士当时拿着病危通知书，李先生是精神残疾二级，两位高龄患病老人，子女又不在身边，对房产这类大宗交易，根本不具备客观、全面的判断能力；而吴某曾从事中介，对房价了如指掌。这恰恰落入“利用对方危困、缺乏判断能力”的情形。

说“钱付清了、交易完成”——他连房都没进去看，两天内仓促办完；合同还写着“先过户、后付余款”，把全部风险压在老人一方。利用孤立、危困、缺乏判断的故意，清晰可辨。

说“李先生、张女士不是合同当事人、无权撤销”——该房为夫妻共同财产，李先生是共有人，依法有权主张撤销。这一条抗辩被直接驳回。

最硬的一笔在价格：70万元成交，税务核定价220万余元，连三分之一都不到。客观上的严重失衡，把“显失公平”坐实。最终，虹口区人民法院判决撤销合同，由吴某赔偿相关损失，判决已生效。

同类骗局的动作模板：温情铺路，信息差碾压

把这件事拆给普通人看，三处一眼可辨：谁在游说你？中介端着饭上门“关心”，关系早已越界，正常的买卖不需要先用温情铺垫。价差有多大？70万对220万，税务核定价摆在那里，这种差价一眼存疑。程序对不对？担架询问、先过户后付款、两天搞定，每一步都是保护缺口。

北京高院曾发布一批老年人权益保护典型案例：一位77岁老人被“以房养老”骗局套住，购房人本身从事房产经纪，自认低于市价、看都没实地看房，法院最终认定恶意串通、合同无效。与上海这起案件逻辑相通——法律站在被坑的老人这一边。

骗子盯上的从来不是房子，而是房子背后那个已经没有力气保护自己的人。

中介“送饭照料”是最隐蔽的一招——把善意当敲门砖，把子女不在身边的监护缺口，当成生意的入口。老人孤独、子女远隔重洋，从来不是别人趁虚而入的理由。三点建议可供落地：老人处分大额房产，应有子女或律师在场见证；不动产登记机构对明显低于核定价（如不到三成）的过户应触发预警；所谓“以房养老”，只认国家金融监管部门批准的正规机构。

这类案件还有一根线容易被温情外衣盖住：中介若故意编造、隐瞒真实市价，诱使老人低价处分房产，就不只是合同不公平，可能触及诈骗的红线（刑法第二百六十六条）。本案走的是民事撤销，但刑事那一端，不该被“送饭”两个字轻轻带过。

常见问题

问：合同都过户了，还能撤销吗？

答：能。显失公平的合同属于可撤销，并非当然有效；只要在撤销权行使期限内及时起诉，法院可以判决撤销、恢复原状。上海这起案件，正是过户后、老人去世后，子女回国起诉撤销成功的。

问：买家说“钱付清了”就不算坑人吗？

答：民事上，钱付清不等于交易公平；刑事上，若中介故意隐瞒市价、诱使老人处分财产，可能涉嫌诈骗。钱付没付，不改变行为性质，只影响后续如何追损。

问：子女常年不在身边，老人的房产怎么防被坑？

答：大额房产处分尽量有子女或律师见证；明显低于税务核定价的交易要警惕；所谓“以房养老”只认正规机构，陌生讲座、上门代签一律不碰。

相关法条

民法典第一千一百五十一条（显失公平的撤销）：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

刑法第二百六十六条（诈骗罪）：诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

律师提示：本文以公开报道事实为素材作法律科普，不构成个案法律意见，不代理任何一方当事人；涉及老人房产处分、意定监护或私人财富安排，建议尽早咨询专业律师并办理公证。

趁人之危签下的低价合同，法律不认。你可以卖房养老，但不能被人“卖”了还替人数钱。如您或家人面临老人财产保护、意定监护、私人财富传承或家企隔离问题，欢迎联系广东圳品律师事务所·林冰律师团队，我们以二十余年私人财富与婚姻家事实务经验，为您提供可落地的方案。

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